ZEV und LEG im Mehrfamilienhaus: Was Liegenschaftsverwaltungen und Immobilienfirmen wissen müssen

Photovoltaik, Dekarbonisierung und steigende Anforderungen an die Energieeffizienz rücken die lokale Nutzung von Solarstrom auch im Mehrfamilienhaus stärker in den Fokus. Für Liegenschaftsverwaltungen und Immobilienfirmen stellen sich dabei zunehmend praktische Fragen: Soll der Solarstrom innerhalb der Liegenschaft direkt genutzt werden? Ist ein Zusammenschluss zum Eigenverbrauch sinnvoll? Oder eröffnet eine lokale Elektrizitätsgemeinschaft zusätzliche Möglichkeiten?

Im Zentrum stehen dabei meist nicht nur technische, sondern vor allem organisatorische Fragen. Wer trägt welche Verantwortung? Wie läuft die Abrechnung? Was gilt gegenüber Mietern? Und welches Modell passt eher zu einer einzelnen Liegenschaft, welches eher zu grösseren Beständen oder kooperativen Konstellationen?

Wer eine erste standortbezogene Einordnung sucht, findet im Standort-Check einen einfachen Einstieg.

Was ist ein ZEV, was ist eine LEG?

Ein Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) ermöglicht es, lokal erzeugten Strom innerhalb eines definierten Zusammenschlusses gemeinsam zu nutzen. Im Mehrfamilienhaus ist das besonders relevant, wenn eine Photovoltaikanlage vorhanden ist und der Solarstrom möglichst direkt in der Liegenschaft verbraucht werden soll. Gegenüber dem Verteilnetzbetreiber gilt der ZEV als ein einzelner Endverbraucher. Eine allgemeine Einführung bietet auch der Beitrag Zusammenschluss zum Eigenverbrauch einfach erklärt.

Eine lokale Elektrizitätsgemeinschaft (LEG) erlaubt ebenfalls die Nutzung und Verteilung von lokal erzeugter Elektrizität innerhalb einer Gemeinschaft. Der wichtige Unterschied liegt in der Struktur: Die einzelnen Teilnehmer bleiben gegenüber dem Verteilnetzbetreiber individuell bestehen. Die LEG ist damit weniger ein gemeinsamer Endverbraucher als vielmehr ein Kooperationsmodell mit eigener interner Regelung. Eine vertiefende Einordnung dazu findet sich im Artikel Lokale Elektrizitätsgemeinschaften.

Beide Modelle verfolgen das Ziel, lokal erzeugten Strom besser zu nutzen. Für Verwaltungen und Immobilienfirmen unterscheiden sie sich jedoch deutlich bei Verantwortung, Messung, Abrechnung und Einbindung der Mieterschaft.

Der wichtigste Unterschied aus Sicht der Verwaltung

Für Liegenschaftsverwaltungen ist die zentrale Unterscheidung einfach formuliert: Beim ZEV wird die Liegenschaft beziehungsweise der Zusammenschluss nach aussen als Einheit behandelt. Beim LEG bleiben die einzelnen Teilnehmer gegenüber dem Verteilnetzbetreiber separat relevant.

Diese Differenz wirkt sich unmittelbar auf die Praxis aus. Beim ZEV sind Versorgung, interne Verteilung und Abrechnung stärker innerhalb der Liegenschaft oder des Zusammenschlusses organisiert. Bei der LEG bleiben die Teilnehmer weiterhin beim lokalen Versorger angeschlossen, auch wenn sie innerhalb der Gemeinschaft lokal erzeugten Strom nutzen.

Für Verwaltungen ist das entscheidend, weil sich daraus unterschiedliche Anforderungen an Kommunikation, Prozessgestaltung, Datenflüsse und Verantwortlichkeiten ergeben. Wer ZEV und LEG nur als Energiefrage betrachtet, greift zu kurz. In der Praxis sind es vor allem Betriebs- und Organisationsmodelle.

ZEV im Mehrfamilienhaus: Rolle von Eigentümer, Verwaltung und Mieterschaft

Im Mehrfamilienhaus können Eigentümer einen ZEV gründen oder einem bestehenden ZEV beitreten. Damit übernehmen sie eine aktive Rolle in der Organisation des gemeinsamen Eigenverbrauchs. Sie sind für die Versorgung der beteiligten Mieter verantwortlich und müssen sicherstellen, dass die interne Struktur sauber funktioniert.

Für bestehende Mieter ist relevant, dass sie eingeladen werden können, Teil des gemeinsamen Eigenverbrauchs zu werden. Sie können dies jedoch ablehnen und sich für die direkte Versorgung durch den Netzbetreiber entscheiden. Bei neuen Mietverhältnissen kann die Teilnahme an einem bestehenden ZEV dagegen vorgesehen werden. Gerade für Verwaltungen ist deshalb eine klare Kommunikation bei Einführung, Mieterwechsel und laufendem Betrieb zentral.

Mit einer PV-Anlage ist der ZEV im Mehrfamilienhaus oft besonders naheliegend. Der Strom aus der Anlage kann innerhalb des Zusammenschlusses als Eigenverbrauch verwendet werden. Je besser Produktion und Verbrauch zeitlich zusammenpassen, desto attraktiver wird das Modell. Für eine erste Prüfung, ob ein ZEV für eine konkrete Liegenschaft grundsätzlich in Frage kommt, kann ein kurzer ZEV-Standort-Check hilfreich sein.

LEG im Mehrfamilienhaus: Was anders läuft

Die LEG funktioniert im Mehrfamilienhaus anders als ein ZEV. Jeder Mieter darf individuell einer LEG beitreten. Auch wenn Mieter Teil einer LEG werden, bleiben sie weiterhin beim lokalen Versorger angeschlossen. Für Eigentümer ist die Rolle deshalb anders gelagert als beim ZEV, bei dem die Liegenschaft beziehungsweise der Zusammenschluss nach aussen als ein Endverbraucher auftritt.

Für die Verwaltung bedeutet das: Die LEG kann organisatorisch offener wirken, bringt aber andere Abstimmungsfragen mit sich. Die Gemeinschaft muss interne Regeln definieren, eine Vertretung nach aussen benennen und den Umgang mit Daten, Kosten und Abrechnung festlegen. Das Modell lebt damit stärker von sauber geregelter Kooperation zwischen den Beteiligten. Ergänzend passt hier auch der Artikel FAQ zu lokalen Elektrizitätsgemeinschaften.

Wichtig ist zudem das Verhältnis zwischen ZEV und LEG: Sind Mieter Teil eines ZEV, können sie nicht individuell einer LEG beitreten. Ein ZEV gilt als einzelner Endverbraucher und kann nur als Ganzes Teil einer LEG werden. Wer prüfen möchte, ob eine LEG am eigenen Standort grundsätzlich denkbar ist, kann dies vorab im LEG-Standort-Check einordnen.

Wann ist eher ZEV, wann eher LEG sinnvoll?

Ein ZEV ist im klassischen Mehrfamilienhaus oft dann sinnvoll, wenn die Liegenschaft als betriebliche Einheit gedacht wird, eine PV-Anlage vorhanden ist oder geplant wird und Eigentümerschaft sowie Verwaltung die interne Versorgung und Abrechnung zentral organisieren wollen. Das gilt besonders dort, wo ein möglichst hoher lokaler Verbrauch des Solarstroms angestrebt wird.

Eine LEG wird eher dort interessant, wo Teilnehmer individueller organisiert bleiben sollen oder wo der Austausch lokal erzeugter Elektrizität über die einzelne Liegenschaft hinaus relevant wird. Das kann insbesondere für grössere Bestände, Areale oder kooperative Konstellationen interessant sein. Allerdings steigt damit meist auch der Abstimmungs- und Regelungsbedarf.

Entscheidend ist deshalb weniger die Frage, welches Modell auf dem Papier attraktiver wirkt, sondern welches Modell sich für die konkrete Liegenschaft dauerhaft sauber betreiben, abrechnen und kommunizieren lässt.

Voraussetzungen: Was vor einer Umsetzung geklärt werden muss

Vor der Einführung eines ZEV oder einer LEG sollten Verwaltungen und Eigentümer nicht nur die technische Machbarkeit prüfen, sondern auch die Rahmenbedingungen für den laufenden Betrieb. Gerade im Mehrfamilienhaus hängt der Erfolg stark davon ab, ob Messung, Abrechnung und Verantwortlichkeiten frühzeitig geklärt sind.

Bei der LEG sind insbesondere das gleiche Netzgebiet, die gleiche Netzebene sowie intelligente Messsysteme bei allen Teilnehmern zentral. Hinzu kommt, dass eine Mindestgrösse der Erzeugungsleistung im Verhältnis zur Anschlussleistung erreicht werden muss. Diese Voraussetzungen müssen nicht nur bei der Bildung, sondern auch im laufenden Betrieb erfüllt bleiben. Zum Messkontext passt auch der Beitrag Messwesen und Smart Meter.

Auch beim ZEV braucht es ein tragfähiges Mess- und Abrechnungskonzept. Zudem muss die Produktionsleistung der Anlage in einem ausreichenden Verhältnis zur Anschlussleistung des Zusammenschlusses stehen. Für Verwaltungen ist dabei weniger die juristische Detaildiskussion entscheidend als die praktische Frage, ob das Modell im Bestand organisatorisch beherrschbar ist.

PV-Anlage, Eigenverbrauch und Wirtschaftlichkeit

Ob sich ein ZEV oder eine LEG wirtschaftlich lohnt, hängt im Mehrfamilienhaus stark vom Zusammenspiel zwischen Produktion und Verbrauch ab. Eine PV-Anlage ist besonders interessant, wenn ein möglichst grosser Teil des erzeugten Stroms vor Ort genutzt werden kann. Ein hoher Eigenverbrauchsgrad ist in der Regel eine gute Ausgangslage. Wer das vertiefen möchte, findet dazu auch den Artikel Eigenverbrauch einfach erklärt.

Ist die PV-Anlage im Verhältnis zum Stromverbrauch des Hauses eher klein, kann ein Zusammenschluss trotzdem sinnvoll sein. Die Anlage deckt dann zwar nur einen begrenzten Teil des gesamten Verbrauchs, doch der lokal genutzte Strom kann wirtschaftlich weiterhin attraktiv sein. Gerade in MFH ist daher nicht nur die Anlagengrösse entscheidend, sondern auch das Verbrauchsprofil der Liegenschaft.

In der Praxis gilt oft: Zuerst sollte geprüft werden, wie sich der Eigenverbrauch erhöhen lässt. Erst wenn dieses Potenzial sinnvoll ausgeschöpft ist, stellt sich die Frage, welches Modell für die Nutzung oder Vermarktung des verbleibenden Stroms am besten passt. ZEV und LEG sind damit keine isolierten Lösungen, sondern Teil einer übergeordneten Energie- und Betriebsstrategie. Für die Vermarktung von Überschüssen ist zudem der Beitrag Solarstrom vermarkten: Modelle und Möglichkeiten relevant.

Messung, Abrechnung und Administration: die eigentlichen Knackpunkte

Viele Projekte scheitern nicht an der Idee, sondern an der Umsetzung im Alltag. Für Verwaltungen liegen die eigentlichen Knackpunkte oft bei Messung, Abrechnung, Mieterkommunikation und Rollenverteilung. Deshalb sollte ein ZEV oder eine LEG immer auch als Verwaltungsprozess verstanden werden.

Bei der LEG müssen die Teilnehmer ihr Verhältnis untereinander schriftlich regeln. Dazu gehören insbesondere die Vertretung nach aussen, die Vergütungsansätze für intern erzeugte und verbrauchte Elektrizität, die Kostentragung für Datenbearbeitung, Verwaltung und Abrechnung sowie die Regeln für Ein- und Austritt. Ohne klare Vereinbarungen steigt das Konfliktpotenzial.

ZEV und LEG im Vergleich

vZEV: Was die neuen Möglichkeiten für Bestandsliegenschaften bedeuten

Für Bestandsliegenschaften ist zusätzlich relevant, dass der ZEV heute flexibler umgesetzt werden kann als früher. Virtuelle ZEV erweitern die Möglichkeiten in bestimmten Konstellationen, weil nicht mehr zwingend ein einziger physischer Messpunkt im bisherigen Sinn erforderlich ist. Mehrere Messstellen können virtuell zusammengefasst werden.

Das ist für Immobilienfirmen und Verwaltungen vor allem deshalb interessant, weil bestehende intelligente Messsysteme des Verteilnetzbetreibers weiterverwendet werden können und der Netzbetreiber die notwendigen Messdaten für die interne Abrechnung zur Verfügung stellen muss. Damit werden ZEV-Modelle auch in Bestandsstrukturen relevanter, die früher als zu kompliziert galten. Dazu passt auch der vertiefende Artikel Virtuelle ZEV.

Die Grundlogik des ZEV ändert sich dadurch jedoch nicht: Auch der virtuelle ZEV bleibt ein gemeinsamer Endverbraucher. Messung, Abgrenzung und Betriebsorganisation bleiben deshalb weiterhin zentrale Themen.

Bedeutung für Immobilienfirmen und institutionelle Anleger

Für Immobilienfirmen und institutionelle Anleger sind ZEV und LEG nicht nur Energiethemen, sondern auch Betriebs- und Portfoliothemen. Wer mehrere Liegenschaften im Bestand hat, muss nicht nur prüfen, ob eine Lösung technisch möglich ist, sondern ob sie sich standardisieren, skalieren und zuverlässig bewirtschaften lässt.

Gerade im Kontext von ESG, Dekarbonisierung und lokaler Wertschöpfung gewinnen Modelle zur besseren Nutzung von Solarstrom an Bedeutung. Gleichzeitig erhöhen sich die Anforderungen an Datenqualität, Messkonzepte, interne Prozesse und Mieterkommunikation. Ein Modell ist deshalb nur dann langfristig attraktiv, wenn es nicht nur auf dem Papier überzeugt, sondern auch operativ tragfähig ist.

Für viele klassische Mehrfamilienhäuser ist der ZEV der naheliegendere Einstieg. Die LEG kann darüber hinaus zusätzliche Perspektiven eröffnen, insbesondere bei grösseren Beständen oder kooperativen Strukturen. Je grösser das Portfolio, desto wichtiger werden klare Standards für Umsetzung und Betrieb.

Wer eine erste standortbezogene Vorprüfung für eine konkrete Liegenschaft vornehmen möchte, kann den Standort-Check als pragmatischen Einstieg nutzen.